尹春宓的部落格

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綁約三個月

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一胎：11.2億（14億(假設)8成）

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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]

年利率8％

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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)

不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地

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  華人首富李嘉誠曾經說過：決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。不錯，地段很重要，但地段理論隻適用於兜裡不缺錢的投資者。對於錢不夠花的普通老百姓來說，決定買房子的因素，第一是價格，第二是價格，第三還是價格。

  那麼，當下大連樓市的價格究竟幾何？後市房價還有多大漲跌空間？讓我們循著剛剛落下帷幕的春季房展會的足跡，探尋一下真相。

  展會表現--報價變化不大，優惠有所縮減

  當前大連樓市的價格究竟幾何？根據組委會統計，本屆春展主城區各區域在售樓盤的平均報價分別為：甘井子區10222元/平方米，高新區13471元/平方米，西崗區14926元/平方米，沙河口區23175元/平方米，中山區23500元/平方米。在67個有明確報價的樓盤中，單價在萬元以內的25個，1萬~2萬元的31個，超過2萬元的11個。由此可見，1萬~2萬元/平方米已經成為當前大連主城區樓市的主流價格。不過，如以甘井子區和高新區兩個"剛需大區"帶來的項目統計，均價在8000元~14000元/平方米的樓盤有30個，堪稱當前剛需產品的主流價格。

  值得指出的是，雖然本屆春展給人單價較高和房價上漲的感覺，但實際上，本屆春展報價與去年秋展相比變化不大。據組委會提供的相關資料顯示，在兩屆展會具有可比性的25個樓盤報價中，本屆展會有14個樓盤報價環比持平，4個下降，7個上漲，但降幅和漲幅均在千元以內。之所以給人價高的感覺，是因為本屆春展參展高端樓盤數量增多，拉高整體房價的緣故。

  不過，與以往幾屆房展相比，本屆春展的優惠力度有所縮減。去年春展上大規模出現的特價房、低價房在本屆春展上出現得很少，去年在樓盤中常見的全款優惠等活動今年也不普遍。對此，有開發商表示，這其實意味著現在的房價已經接近成本價，沒有多大優惠空間瞭。"從2009年到現在，樓市已經經歷瞭4年的調控，泡沫也被擠得差不多瞭，現在的價格基本都是底價瞭。"不過也有業內人士表示，此次春展優惠減少，是因為去年最後兩個月的翹尾行情和今年一季度的良好業績，讓部分開發商重拾信心，有意抬價，增加利潤的緣故。

  後市預期--整體穩中有升，局部以價換量

  春季房展會歷來被視為一年樓市走向的風向標，本屆春展又會指引樓市之"風"吹向哪裡呢？展會結束後，記者就此采訪瞭多位業內人士，他們中的大多數人認為，從本屆春展參展樓盤的定價水平和成交情況來看，今年大連房價整體可能穩中有升，但部分開發商出於加快推盤節奏、加速資金周轉等方面的考慮，局部可能仍會低價促銷，以價換量。

  對於當前大連樓市的行情，業內人士給出的共同判斷是：如同現在的天氣一樣，乍暖還寒。

  為什麼這麼說呢？鴻舉中國企畫行董事長張鴻舉表示，這是基於本屆春展行情和樓市宏觀調控做出的判斷。"從參展情況來看，本屆春展既有如億達、一方、萬科等大型房企的多盤聯展，也有如遠洋、華潤、瑞安等大型房企的缺席；從價格走勢來看，本屆春展報價變化不大，但優惠力度減小；從購房者的響應情況來看，本屆春展看展人數不多，但來瞭的大多目標明確......所有這些，都說明市場的確回暖瞭，但還沒有暖到能穿T恤的程度。"正是基於這種市場判斷，同時結合大連近期出臺的樓市調控目標，張鴻舉等多位業內人士認為，今年大連房價整體會穩中有升，但不會出現暴漲，"漲幅不會超過10%"。 不過，整體價格的穩中有升並不代表低價促銷的消失。業內人士分析認為，是否會在某個階段進行優惠促銷，通常取決於開發商的現實需要和銷售策略。"市場雖然有所回暖，但調控仍很嚴厲，許多開發商都難免會遇到資金緊張或其他困難，有時還有市場競爭的需要，這時如果采取一些優惠措施來促銷，以價換量，通常是見效最快的。"本屆春展上一些低價促銷樓盤的良好銷售業績，也再次證明瞭這種銷售策略的高效和必要。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-18/08142112910.shtml

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